福岡に20年以上住み、不動産エージェントとして数多くのマンション購入をサポートしてきたファイナンシャルプランナーが、福岡でのマンション購入を徹底解説。
新築・中古の相場、エリア別の特徴、購入のタイミングまで、中立的な立場からアドバイスします。
この記事でわかること
✅ 福岡のマンション価格の最新相場（2026年）
✅ 新築vs中古、どちらを選ぶべきか
✅ エリア別の価格と特徴
✅ 築年数別の価格推移
✅ マンション購入の資金計画
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1. 福岡のマンション市場の現状（2026年）
新築マンション価格は急上昇中
福岡市の新築マンション平均価格は、前年比40.1%増の5,598万円を記録しました。
これは全国の主要都市でトップクラスの上昇率です。
2022年の平均価格：4,000万〜5,000万円
2024年の平均価格：5,598万円
2026年の予測：6,000万円以上
不動産エージェントとしての実感：
新築マンション価格の上昇は今後も続く見込み。天神ビッグバン効果や人口増加により、需要は堅調です。
中古マンション価格も上昇トレンド
福岡県全体での中古マンション平均価格は築10年・建物面積70m²で3,750万円です。
福岡市の平均は3,780万円と、県内平均よりやや高い水準。
過去12年間で価格が+145%上昇しており、資産価値が大きく向上しています。
直近3年間では10.95%の上昇を記録しており、上昇トレンドは継続中です。
今は買い時？
結論：買い時です。ただし、予算に合ったエリア選びが重要。
理由：
- マンション価格は上昇トレンドだが、東京・大阪より割安
- 金利はまだ低水準（今後上昇の可能性）
- 人口増加が続いており、需要は堅調
- 天神ビッグバン効果で資産価値上昇が見込める
- 待てば待つほど価格が上がる可能性が高い
ただし、無理な予算での購入は禁物。ライフプランに合った判断を。
2. 新築マンション vs 中古マンション
新築マンションのメリット・デメリット
メリット
✅ 設備が最新で快適
✅ 住宅ローン控除が使いやすい
✅ 修繕積立金が当初安い
✅ 保証期間が長い（10年間）
✅ リセールバリューが高い（立地次第）
デメリット
❌ 価格が高い（平均5,598万円）
❌ 完成前の購入では実物が見られない
❌ 修繕積立金が将来上がる可能性
中古マンションのメリット・デメリット
メリット
✅ 価格が安い（新築の6〜7割程度）
✅ 実際の管理状態を確認できる
✅ 周辺環境が成熟している
✅ リノベーション物件なら設備も新しい
✅ 即入居可能
デメリット
❌ 設備の老朽化
❌ 修繕積立金が高くなっている場合がある
❌ 住宅ローン控除が新築より不利
❌ 故障リスクがある
FPとしてのアドバイス
新築マンションがおすすめの人：
- 予算に余裕がある（5,000万円以上）
- 最新設備を重視する
- 長期保有（20年以上）を考えている
- 住宅ローン控除を最大限活用したい
中古マンションがおすすめの人：
- 予算を抑えたい（3,000万〜4,500万円）
- 立地を最優先したい
- 実物を見て判断したい
- リノベーションで自分好みにしたい
最も大事なのは立地です。
立地が良ければ、新築でも中古でも資産価値は維持・上昇します。
3. エリア別のマンション相場
福岡市中央区
新築マンション相場：5,500万〜1億円
中古マンション相場（築10年・70m²）：4,500万〜8,000万円
特徴
- 九州最大の商業施設「天神」がある
- 天神ビッグバンの再開発で魅力増
- 福岡市の中心部で利便性最高
- 資産価値が最も高い
こんな人におすすめ
- 通勤・通学を最優先したい人
- 資産価値を重視する人
- 共働きで世帯年収1,000万円以上
購入時の注意点
⚠️ 価格が高い
⚠️ 繁華街近くは騒音に注意
⚠️ 駐車場代が高い（月2〜3万円）
FPの視点：
中央区は資産価値が最も落ちにくいエリア。長期保有を考えるなら最有力候補。ただし、価格が高いため、世帯年収1,000万円以上推奨。
福岡市博多区
新築マンション相場：5,000万〜9,000万円
中古マンション相場（築10年・70m²）：4,000万〜7,500万円
特徴
- 博多駅、福岡空港がある
- 商業施設が充実
- ビジネス街で需要が高い
- 人口増加率が高い（2045年まで+13.1%見込み）
こんな人におすすめ
- 新幹線・飛行機をよく利用する人
- 通勤時間を短縮したい人
- 投資用物件を検討している人
購入時の注意点
⚠️ 中央区並みに価格が高い
⚠️ エリアによっては騒音あり
FPの視点：
博多区も中央区同様、資産価値が落ちにくいエリア。博多駅周辺は今後も発展が見込まれます。
福岡市早良区
新築マンション相場：4,500万〜8,000万円
中古マンション相場（築10年・70m²）：3,500万〜6,500万円
特徴
- 面積が広く、自然豊か
- 西新・藤崎エリアは商店街が充実
- 百道浜エリアは海が近い
- 閑静な住宅街が多い
こんな人におすすめ
- ファミリー世帯
- 自然環境を重視する人
- 中央区・博多区より予算を抑えたい人
購入時の注意点
⚠️ 南部は車が必要なエリアも
FPの視点：
早良区はコスパと住環境のバランスが良いエリア。特に西新・藤崎は人気が高く、資産価値も安定しています。
福岡市南区
新築マンション相場：4,000万〜7,000万円
中古マンション相場（築10年・70m²）：3,200万〜6,000万円
特徴
- 大橋駅から天神まで急行5分
- 住宅街が広がり、落ち着いた雰囲気
- ショッピング施設が充実
こんな人におすすめ
- 天神へのアクセス重視のファミリー
- 予算を抑えつつ利便性も欲しい人
購入時の注意点
特になし。バランスの良いエリア。
FPの視点：
南区はコスパ重視の方に最適。大橋駅周辺は天神へのアクセスが良く、資産価値も維持されやすいです。
福岡市城南区
新築マンション相場：3,800万〜6,500万円
中古マンション相場（築10年・70m²）：3,000万〜5,500万円
特徴
- 福岡大学、中村学園大学がある学生街
- 地下鉄・高速道路のアクセス良好
- 住宅街とスーパーが多い
こんな人におすすめ
- 予算を抑えたいファミリー
- 静かな住環境を求める人
- 学生のいる家庭
購入時の注意点
⚠️ 学生が多く、エリアによっては騒がしい
FPの視点：
城南区は福岡市内で最も価格が安いエリアの一つ。予算3,000万円台でも購入可能。
福岡市東区・西区
新築マンション相場：3,500万〜6,500万円
中古マンション相場（築10年・70m²）：2,800万〜5,500万円
特徴
- 東区：香椎・千早エリアはアイランドシティ開発で注目
- 西区：姪浜・今宿エリアは海が近く、自然豊か
こんな人におすすめ
- 海が近い環境が好きな人
- 新しい街に住みたい人（東区）
- 予算を抑えたいファミリー
購入時の注意点
⚠️ 中心部へのアクセスがやや遠い
FPの視点：
東区の香椎・千早エリアは今後の発展が期待できる穴場エリア。西区は海が近く、リゾート感覚で住める。
春日市・大野城市（郊外）
新築マンション相場：3,200万〜5,500万円
中古マンション相場（築10年・70m²）：2,500万〜4,500万円
特徴
- 価格が安い
- JR・西鉄で天神・博多へアクセス可能
- ファミリー向けの住環境
こんな人におすすめ
- 予算を大幅に抑えたい人
- 広めの部屋が欲しい人
- 車を持っているファミリー
購入時の注意点
⚠️ 福岡市の子育て支援が受けられない
⚠️ 資産価値の上昇は期待しにくい
FPの視点：
郊外は価格が安いのが魅力。ただし、福岡市内に比べて資産価値の上昇は緩やか。長期保有前提で。
4. 築年数別の価格推移
中古マンションは、築年数によって価格が大きく変わります。
福岡県の築年数別価格（築10年を100とした場合）
| 築年数 | 価格指数 | 価格目安（築10年3,750万円を基準） |
|---|---|---|
| 築10年以内 | 100 | 3,750万円 |
| 築10〜20年 | 70 | 2,625万円 |
| 築20〜30年 | 50 | 1,875万円 |
| 築30〜40年 | 30 | 1,125万円 |
築10年以内の物件が最も資産価値を維持しやすいことが分かります。
FPとしてのアドバイス
築年数と購入のポイント：
築5〜10年：
- 価格と状態のバランスが良い
- 設備もまだ新しい
- 最もおすすめの築年数
築10〜20年：
- 価格が約3割下がる
- リノベーション前提で検討
- 管理状態を要確認
築20〜30年：
- 価格は半額程度
- 大規模修繕の時期
- 修繕積立金の状況を要確認
築30年以上：
- 価格は大幅に安い
- 建て替えリスクあり
- 住宅ローンが組みにくい場合も
5. 間取り別の価格相場
1LDK・2DK（単身〜DINKS向け）
新築マンション：3,500万〜6,000万円
中古マンション：2,500万〜4,500万円
おすすめエリア：中央区、博多区、早良区（西新）
2LDK・3DK（ファミリー向け）
新築マンション：4,500万〜7,500万円
中古マンション：3,200万〜6,000万円
おすすめエリア：早良区、南区、東区
3LDK・4DK（広めのファミリー向け）
新築マンション：5,500万〜1億円
中古マンション：4,000万〜8,000万円
おすすめエリア：中央区、博多区、早良区
6. マンション購入の資金計画
返済比率は年収の25%以内が安全ライン
年収別の借入可能額目安：
| 世帯年収 | 年間返済額 | 月々返済額 | 借入可能額（35年） |
|---|---|---|---|
| 500万円 | 125万円 | 10.4万円 | 約3,600万円 |
| 600万円 | 150万円 | 12.5万円 | 約4,300万円 |
| 700万円 | 175万円 | 14.6万円 | 約5,000万円 |
| 800万円 | 200万円 | 16.7万円 | 約5,700万円 |
| 1,000万円 | 250万円 | 20.8万円 | 約7,200万円 |
※金利1.5%、35年返済の場合
年収別のおすすめエリア
年収500万円（借入3,600万円）：
- 郊外の新築マンション
- 東区・西区・城南区の中古マンション
年収600万円（借入4,300万円）：
- 南区・城南区の新築マンション
- 早良区の中古マンション
年収700万円（借入5,000万円）：
- 早良区の新築マンション
- 中央区・博多区の中古マンション
年収800万円以上（借入5,700万円以上）：
- 中央区・博多区の新築マンション
- 早良区の広めの新築マンション
諸費用も忘れずに
物件価格の他に、以下の費用がかかります：
- 仲介手数料：物件価格の3%+6万円
- 登記費用：20〜30万円
- 住宅ローン諸費用：30〜80万円
- 火災保険・地震保険：10〜30万円
- 引っ越し費用：10〜30万円
- 家具・家電：50〜100万円
合計で物件価格の5〜8%を見込んでおきましょう。
月々の固定費も考慮
マンションの場合、以下の固定費がかかります：
- 管理費：月1〜2万円
- 修繕積立金：月1〜2万円（築年数とともに上昇）
- 駐車場代：月1〜3万円（必要な場合）
合計：月3〜7万円
住宅ローン返済に加えて、この固定費も考慮した資金計画を立てましょう。
7. マンション購入の注意点
① 立地が最も重要
資産価値を維持・向上させる条件：
✅ 駅近（徒歩10分以内）
✅ 人気エリア（中央区・博多区・早良区）
✅ 商業施設が充実
✅ 再開発エリア（天神周辺、博多駅周辺）
② 管理状態を確認
中古マンション購入時は必ずチェック：
- 修繕積立金の残高は十分か
- 大規模修繕の計画はあるか
- 管理組合は機能しているか
- 共用部分の状態は良好か
③ 売却時のことも考える
将来売却する可能性があるなら：
- 駅近物件を選ぶ
- 人気エリアを選ぶ
- 2LDK・3LDKの需要が高い間取りを選ぶ
- 築年数が古くなりすぎる前に売却を検討
④ 住宅ローンは慎重に
無理な借入は避ける：
- 返済比率は年収の25%以内
- ボーナス払いは使わない
- 変動金利の場合、金利上昇リスクを考慮
- 頭金は最低でも物件価格の1割（できれば2割）
8. まとめ：福岡でマンションを買うなら
福岡のマンション市場は今が買い時
- 新築マンション平均価格：5,598万円（前年比+40.1%）
- 中古マンション価格も上昇トレンド
- 天神ビッグバン効果で資産価値上昇が見込める
- 金利はまだ低水準
エリア選びのポイント
資産価値重視：中央区・博多区
コスパ×利便性：早良区（西新・藤崎）
コスパ×静かさ：南区・城南区
予算重視：東区・西区・郊外
新築vs中古の選び方
新築マンション：
- 予算5,000万円以上
- 最新設備重視
- 長期保有前提
中古マンション：
- 予算3,000万〜4,500万円
- 立地最優先
- 即入居希望
最も大事なのは立地
立地が良ければ、新築でも中古でも資産価値は維持・上昇します。
一人で悩まないでください
福岡で20年以上暮らし、不動産エージェントとして数多くのマンション購入をサポートしてきた独立系FPが、あなたの予算・ライフプランに合った物件選びをサポートします。
こんな方はぜひご相談ください：
✅ 自分の年収でどのエリアに買えるか知りたい
✅ 新築と中古、どちらが良いか迷っている
✅ 住宅ローンの選び方が分からない
✅ 物件を一緒に見てアドバイスしてほしい
✅ 資産価値が落ちにくい物件を選びたい
執筆者プロフィール
独立系ファイナンシャルプランナー / 不動産エージェント
福岡在住20年以上。中立的な立場から、不動産・保険・資産運用の相談を受け付けています。
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