福岡に20年以上住み、不動産エージェントとして数多くの投資用マンション購入をサポートしてきたファイナンシャルプランナーが、福岡での不動産投資を徹底解説。
利回りの相場、エリアの選び方、リスクと対策まで、中立的な立場からアドバイスします。
この記事でわかること
✅ 福岡の投資用マンション市場の現状（2026年）
✅ 表面利回り・実質利回りの違い
✅ エリア別の利回り相場
✅ 投資用物件の選び方
✅ 失敗しないためのリスク対策
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1. 福岡の不動産投資市場の現状（2026年）
福岡は不動産投資先として有望
福岡県は、不動産投資をする都市として評価が非常に高いといえます。
理由：
- 人口が増加中（2045年まで+13.1%見込み）
- 博多駅周辺の再開発（博多コネクティッド）
- 家賃相場が東京・大阪より安い
- 大学が多く、学生需要が安定
- 地方都市の中で最も発展している
不動産エージェントとしての実感：
福岡は地方都市の中で最も不動産投資に適した都市の一つ。東京・大阪に比べて物件価格が安く、利回りも高い。
投資需要は旺盛
福岡市中心部（天神・博多・薬院）のワンルームマンションは、投資家からの需要が高水準。
特に注目エリア：
- 博多駅周辺：再開発で価値上昇中
- 天神エリア：天神ビッグバン効果
- 箱崎（九大跡地周辺）：大規模再開発（2030年完成予定）
- 薬院エリア：若年層に人気
今は買い時？
結論：買い時です。ただし、エリア選びとリスク管理が重要。
理由：
- 福岡の不動産価格は上昇中だが、東京・大阪より割安
- 人口増加が続いており、賃貸需要は堅調
- 再開発エリアは今後の資産価値上昇が見込める
- 金利はまだ低水準（今後上昇の可能性）
ただし、空室リスク・修繕費・金利上昇リスクなどを十分に考慮する必要があります。
2. 表面利回り vs 実質利回り
不動産投資で最も重要な指標が「利回り」です。ただし、表面利回りと実質利回りの違いを理解しないと、大きな失敗につながります。
表面利回り（グロス利回り）
計算式：
表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 購入価格 × 100例：
- 物件価格：2,000万円
- 年間家賃収入：120万円（月10万円）
- 表面利回り：120万円 ÷ 2,000万円 × 100 = 6.0%
注意点： ❌ 経費を考慮していない
❌ 空室リスクを考慮していない
❌ 修繕費を考慮していない
物件情報に表示されている利回りは、ほとんどが表面利回りです。
実質利回り（ネット利回り）
計算式：
実質利回り = （年間家賃収入 - 年間必要経費）÷（購入価格 + 購入時の諸経費）× 100年間必要経費：
- 管理費：月1〜2万円
- 修繕積立金：月1〜2万円
- 固定資産税：年間10〜20万円
- 火災保険・地震保険：年間2〜5万円
- 管理委託料：家賃の5%
- その他（修繕費の積立など）
購入時の諸経費：
- 仲介手数料：物件価格の3%+6万円
- 登記費用：20〜30万円
- 不動産取得税：物件価格の3〜4%
- その他
例：
- 物件価格：2,000万円
- 購入時諸費用：150万円
- 年間家賃収入：120万円
- 年間必要経費：40万円
- 実質利回り：（120万円 – 40万円）÷（2,000万円 + 150万円）× 100 = 3.7%
表面利回り6.0%が、実質利回りでは3.7%になりました。
FPとしてのアドバイス
必ず実質利回りで判断してください。
- 表面利回り10%以上の物件でも、実質利回りは**5〜7%**程度になることが多い
- 中古物件は修繕費が高くなるため、実質利回りがさらに下がる
- 空室期間を考慮すると、さらに利回りは下がる
福岡県で不動産投資をする場合、表面利回りが10%を超えるラインを目指すのが良いとされていますが、実質利回りでは**5〜7%**が現実的です。
3. エリア別の利回り相場
福岡市中央区（天神周辺）
表面利回り相場：4.0〜7.0%
実質利回り相場：2.5〜4.5%
物件価格：1,500万〜3,500万円（ワンルーム）
特徴
- 福岡市の中心部で需要が最も高い
- 駅近物件が多く、空室リスクが低い
- 資産価値が落ちにくい
- 再開発で価格上昇中
おすすめの人
- 空室リスクを最小限にしたい人
- 資産価値を重視する人
- 長期保有を考えている人
注意点
⚠️ 物件価格が高い
⚠️ 利回りが低め
⚠️ 競争率が高い
FPの視点：
中央区は利回りより空室リスクの低さを重視する人向け。安定した家賃収入を長期で得たい人におすすめ。
福岡市博多区
表面利回り相場：4.5〜7.5%
実質利回り相場：3.0〜5.0%
物件価格：1,300万〜3,000万円（ワンルーム）
特徴
- 博多駅周辺は再開発で注目
- ビジネス街で単身者需要が高い
- 福岡空港が近く、出張者にも人気
- 博多コネクティッドで今後も発展
おすすめの人
- 博多駅から徒歩10分以内の物件を狙える人
- 再開発エリアに投資したい人
注意点
⚠️ 中央区並みに物件価格が高い
⚠️ エリアによっては騒音あり
FPの視点：
博多区も中央区同様、安定性重視の投資先。博多駅から2〜3駅離れた赤坂駅や春日駅もおすすめ。
福岡市早良区（西新・藤崎）
表面利回り相場：5.0〜8.0%
実質利回り相場：3.5〜5.5%
物件価格：1,000万〜2,500万円（ワンルーム）
特徴
- 福岡大学、西南学院大学が近く学生需要あり
- 商店街が充実し、住みやすい
- 天神へのアクセスも良好
- ファミリー層にも人気
おすすめの人
- 学生向け物件を検討している人
- 中央区・博多区より価格を抑えたい人
注意点
⚠️ 学生向け物件は卒業時に退去リスクあり
FPの視点：
早良区はコスパと需要のバランスが良いエリア。学生だけでなく、社会人の単身者にも人気。
福岡市南区・城南区
表面利回り相場：6.0〜9.0%
実質利回り相場：4.0〜6.5%
物件価格：800万〜2,000万円（ワンルーム）
特徴
- 物件価格が安く、利回りが高め
- 大橋駅は天神まで急行5分
- 住宅街で落ち着いた雰囲気
おすすめの人
- 利回り重視の人
- 予算を抑えたい人
注意点
⚠️ 中央区・博多区に比べると需要はやや低い
FPの視点：
南区・城南区は利回りを重視する人向け。ただし、駅から徒歩10分以内の物件を選ぶこと。
福岡市東区（香椎・千早）
表面利回り相場：6.0〜9.0%
実質利回り相場：4.0〜6.5%
物件価格：800万〜2,000万円（ワンルーム）
特徴
- アイランドシティの再開発で注目
- 新築物件が多い
- 海が近く、住環境が良い
おすすめの人
- 今後の発展を見込んで投資したい人
- 新しい街に投資したい人
注意点
⚠️ 中心部へのアクセスがやや遠い
⚠️ 再開発エリアのため、需要が読みにくい
FPの視点：
東区の香椎・千早は穴場エリア。ただし、駅近物件を選ぶこと。
郊外エリア（春日・大野城・筑紫野）
表面利回り相場：8.0〜12.0%
実質利回り相場：5.5〜8.5%
物件価格：500万〜1,500万円（ワンルーム）
特徴
- 利回りが非常に高い
- 物件価格が安い
- JR・西鉄で天神・博多へアクセス可能
おすすめの人
- 高利回りを狙いたい人
- 少額から投資を始めたい人
注意点
⚠️ 空室リスクが高い
⚠️ 資産価値の上昇は期待しにくい
⚠️ 入居者の質が低下する可能性
FPの視点：
郊外は利回りは高いが、リスクも高い。初心者には推奨しません。投資経験がある人向け。
4. 投資用物件の選び方
① 立地が最も重要
絶対条件： ✅ 駅徒歩10分以内
✅ 人気エリア（中央区・博多区・早良区）
✅ 大学が近い（学生需要）
✅ スーパー・コンビニが近い
立地が悪い物件は、利回りが高くても空室リスクが高い。
② 築年数は20年以内が目安
築年数別のリスク：
| 築年数 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 新築〜築10年 | 設備が新しい、入居率高い | 価格が高い、利回り低い |
| 築10〜20年 | 価格と利回りのバランス良い | 修繕費が少しずつかかる |
| 築20〜30年 | 価格が安い、利回り高い | 修繕費が高い、入居率低下 |
| 築30年以上 | 非常に安い | 建て替えリスク、融資困難 |
おすすめ：築10〜20年の物件
③ 管理状態を確認
中古物件購入時は必ずチェック：
- 修繕積立金の残高は十分か
- 大規模修繕の計画はあるか
- 共用部分の状態は良好か
- 入居率は何%か
- 過去の空室期間はどのくらいか
④ 想定家賃が適正か確認
物件情報に記載されている家賃が、相場より高すぎる場合は要注意。
確認方法：
- 同じエリア・同じ築年数の物件の家賃を調べる
- 不動産会社に周辺相場を確認する
⑤ 表面利回りに騙されない
表面利回り10%以上の物件には、必ず何か理由があります。
よくある理由：
- 駅から遠い（徒歩15分以上）
- 築年数が古い（築30年以上）
- 周辺環境が悪い
- 家賃が相場より高く設定されている
- 空室リスクが高い
必ず実質利回りを計算してください。
5. 投資用マンションのリスクと対策
リスク① 空室リスク
最大のリスクは空室です。
家賃収入がゼロになると、ローン返済・管理費・修繕積立金・固定資産税は自己負担になります。
対策：
- 駅徒歩10分以内の物件を選ぶ
- 人気エリア（中央区・博多区・早良区）を選ぶ
- 入居率の高い物件を選ぶ
- サブリース（家賃保証）を検討（ただし手数料が高い）
リスク② 修繕費用
築年数が経つと、修繕費用が増えます。
主な修繕：
- エアコン交換：10〜15万円
- 給湯器交換：15〜20万円
- 内装リフォーム：20〜50万円
- 大規模修繕の負担金：50〜100万円
対策：
- 毎月の家賃収入から修繕費を積み立てる
- 築20年以内の物件を選ぶ
リスク③ 金利上昇リスク
変動金利でローンを組んでいる場合、金利上昇でローン返済額が増えます。
対策：
- 固定金利を検討する
- 金利上昇を見込んだ資金計画を立てる
- 繰上返済を検討する
リスク④ 家賃下落リスク
築年数が経つと、家賃は下がります。
対策：
- 人気エリアを選ぶ（家賃が下がりにくい）
- 駅近物件を選ぶ
- 定期的にリフォームして魅力を維持
リスク⑤ 売却時のリスク
購入時より安くしか売れない場合、損失が出ます。
対策：
- 立地が良い物件を選ぶ（売却しやすい）
- 長期保有を前提にする
- 出口戦略を事前に考える
6. 投資用マンションの資金計画
必要な自己資金
物件価格の20〜30%が目安
例：
- 物件価格：2,000万円
- 自己資金：400万〜600万円
- ローン借入：1,400万〜1,600万円
内訳：
- 頭金：物件価格の10〜20%
- 諸費用：物件価格の8〜10%
ローン返済シミュレーション
例：物件価格2,000万円、自己資金500万円、借入1,500万円
| 金利 | 返済期間 | 月々返済額 |
|---|---|---|
| 1.5% | 35年 | 4.6万円 |
| 2.0% | 35年 | 5.0万円 |
| 2.5% | 35年 | 5.3万円 |
収支シミュレーション
物件価格：2,000万円
自己資金：500万円
借入：1,500万円
金利：1.5%
返済期間：35年
収入：
- 家賃収入：月10万円
支出：
- ローン返済：月4.6万円
- 管理費：月1.5万円
- 修繕積立金：月1.5万円
- 固定資産税：年間12万円（月1万円）
- その他（管理委託料など）：月0.5万円
月々の収支：
10万円 – （4.6万円 + 1.5万円 + 1.5万円 + 1万円 + 0.5万円）= +0.9万円
年間収支：約10.8万円のプラス
注意：これは満室の場合。空室が発生すると、マイナスになります。
FPとしてのアドバイス
不動産投資は、以下の条件を満たす人におすすめします：
- 自己資金が500万円以上ある
- 年収が600万円以上（ローン審査のため）
- 生活費とは別に予備資金が100万円以上ある
- 長期保有（10年以上）を前提にしている
- 空室リスクや修繕費を理解している
これらの条件を満たせない場合は、不動産投資は時期尚早です。
まずは、生活費の6ヶ月分の貯蓄を作り、投資信託などで資産運用の経験を積みましょう。
7. まとめ：福岡で投資用マンションを買うなら
福岡は不動産投資先として有望
- 人口増加中（2045年まで+13.1%見込み）
- 再開発で資産価値上昇が見込める
- 東京・大阪より物件価格が安い
- 利回りが高い
エリア選びのポイント
安定性重視：中央区・博多区（利回り4〜7%）
バランス重視：早良区（利回り5〜8%）
利回り重視：南区・城南区（利回り6〜9%）
高利回り狙い：郊外（利回り8〜12%）← リスク高
投資成功のポイント
立地が最も重要
駅徒歩10分以内、人気エリア、大学が近い物件を選ぶ。
表面利回りに騙されない
必ず実質利回りを計算する。
リスクを理解する
空室リスク、修繕費、金利上昇リスクを考慮する。
長期保有を前提にする
短期売却は損失が出やすい。
一人で悩まないでください
福岡で20年以上暮らし、不動産エージェントとして数多くの投資用マンション購入をサポートしてきた独立系FPが、あなたの予算・リスク許容度に合った物件選びをサポートします。
こんな方はぜひご相談ください：
✅ 不動産投資を始めたいが、何から始めればいいか分からない
✅ 自分の年収で投資用マンションが買えるか知りたい
✅ 利回りとリスクのバランスを教えてほしい
✅ 物件を一緒に見てアドバイスしてほしい
✅ 実質利回りを計算してほしい
執筆者プロフィール
独立系ファイナンシャルプランナー / 不動産エージェント
福岡在住20年以上。中立的な立場から、不動産・保険・資産運用の相談を受け付けています。
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